Onderhoud binnen een VvE: wie is verantwoordelijk en wie betaalt wat?
Wanneer u een appartement koopt, wordt u eigenaar van een appartementsrecht. U bent daarmee eigenaar van uw eigen privégedeelte én mede-eigenaar van de gemeenschappelijke delen van het gebouw.
Dat betekent dat onderhoud binnen een VvE een gezamenlijke verantwoordelijkheid is. Maar wie is precies verantwoordelijk voor welk onderhoud? En wie betaalt de kosten?
De basis: privé of gemeenschappelijk?
Binnen een VvE wordt onderscheid gemaakt tussen het privégedeelte en de gemeenschappelijke gedeelten.
De eigenaar is in principe verantwoordelijk voor het onderhoud van het privégedeelte van het appartement. De VvE is verantwoordelijk voor het beheer en onderhoud van de gemeenschappelijke gedeelten van het gebouw.
De exacte verdeling kan per gebouw verschillen. De splitsingsakte en het splitsingsreglement zijn daarom altijd leidend.
Onderhoud van het privégedeelte
Onder het privégedeelte vallen in grote lijnen de onderdelen die uitsluitend bij één appartement horen en waarvan het onderhoud voor rekening van de individuele eigenaar komt.
Denk bijvoorbeeld aan:
- schilderwerk aan de binnenzijde van het appartement;
- wand- en vloerafwerking;
- binnendeuren;
- keuken en sanitair;
- individuele voorzieningen die volgens de splitsingsakte voor rekening van de eigenaar komen.
De eigenaar betaalt de kosten van het onderhoud en de vervanging van deze onderdelen zelf.
Voorbeeld:
Heeft u een lekkende kraan, moet uw keuken worden vervangen of wilt u de binnenzijde van uw appartement schilderen? Dan zijn deze kosten in de meeste gevallen voor uw eigen rekening.
Onderhoud van de gemeenschappelijke delen
De VvE is verantwoordelijk voor de gemeenschappelijke delen van het gebouw. Dit zijn onderdelen die van belang zijn voor meerdere of alle eigenaren.
Denk bijvoorbeeld aan:
- het dak;
- de gevels;
- de fundering en constructie;
- buitenkozijnen;
- schilderwerk aan de buitenzijde;
- gemeenschappelijke leidingen en installaties;
- portieken en entrees;
- trappenhuizen;
- gemeenschappelijke verlichting;
- gemeenschappelijke deuren en toegangsvoorzieningen.
De kosten hiervoor worden betaald door de VvE. Iedere eigenaar draagt hieraan bij via de maandelijkse VvE-bijdrage.
Wie betaalt het onderhoud?
De VvE ontvangt de maandelijkse bijdragen van alle eigenaren. Met dit geld worden onder andere de gezamenlijke kosten betaald, zoals:
- dagelijks en klein onderhoud;
- verzekeringen;
- schoonmaak;
- energie van gemeenschappelijke ruimten;
- onderhoudscontracten;
- groot onderhoud;
- reserveringen voor toekomstig onderhoud.
De kosten worden verdeeld volgens de verdeelsleutel die is vastgelegd in de splitsingsakte. Vaak is dit gebaseerd op de breukdelen van de appartementsrechten.
Dat betekent dat niet altijd iedere eigenaar exact hetzelfde bedrag betaalt. De officiële verdeling in de splitsingsakte is bepalend.
Groot onderhoud: samen sparen voor de toekomst
Een VvE moet niet alleen geld beschikbaar hebben voor het onderhoud van vandaag, maar ook voor het onderhoud van de toekomst.
Een dak hoeft misschien pas over tien jaar te worden vervangen. Het schilderwerk moet mogelijk over zes jaar opnieuw worden uitgevoerd en de gevel kan op termijn onderhoud nodig hebben.
Daarom is het belangrijk dat een VvE jaarlijks voldoende geld reserveert.
Een goed Meerjaren Onderhoudsplan (MJOP) geeft inzicht in:
Wat moet er gebeuren? Wanneer moet het gebeuren? Wat gaat het kosten? En hoeveel moet de VvE daarvoor reserveren?
Door tijdig te sparen, kan groot onderhoud worden uitgevoerd zonder dat eigenaren onverwacht met zeer hoge kosten worden geconfronteerd.
Wat gebeurt er als er onvoldoende geld is?
Wanneer een VvE onvoldoende heeft gespaard en er toch noodzakelijk onderhoud moet worden uitgevoerd, kan de VvE voor een moeilijke keuze komen te staan.
Er kan dan bijvoorbeeld sprake zijn van:
- een verhoging van de maandelijkse VvE-bijdrage;
- een extra eenmalige bijdrage;
- het tijdelijk uitstellen van niet-noodzakelijk onderhoud;
- het zoeken naar financiering voor het onderhoud.
Voor noodzakelijk onderhoud kan uitstel echter leiden tot grotere schade en hogere kosten. Daarom is een gezonde reserve zo belangrijk.
Niet sparen voor onderhoud betekent niet dat het onderhoud verdwijnt. Het betekent vaak alleen dat de rekening later hoger wordt.
De verantwoordelijkheid van het bestuur
Het bestuur van een VvE heeft een belangrijke taak. Het bestuur voert de besluiten van de Algemene Ledenvergadering (ALV) uit en zorgt ervoor dat het beheer van de VvE goed wordt georganiseerd.
Daarbij hoort onder andere:
- signaleren van onderhoudsproblemen;
- onderhoud tijdig onder de aandacht brengen;
- offertes aanvragen;
- werkzaamheden voorbereiden;
- de ALV informeren;
- besluiten van de eigenaren uitvoeren;
- toezicht houden op de uitvoering van werkzaamheden.
Het bestuur is echter niet de eigenaar van het gebouw. De verantwoordelijkheid voor de gemeenschappelijke delen ligt uiteindelijk bij de gezamenlijke appartementseigenaren.
De eigenaren besluiten samen tijdens de ALV over belangrijke zaken, zoals grote onderhoudswerkzaamheden, investeringen en de financiële reserveringen.
Samen eigenaar betekent samen verantwoordelijk
Een VvE is geen verhuurder en ook geen externe organisatie die het gebouw automatisch onderhoudt. De VvE is de gezamenlijke vereniging van alle appartementseigenaren.
Iedere eigenaar heeft daarom niet alleen rechten, maar ook verantwoordelijkheden.
Door gezamenlijk:
- tijdig onderhoud te plannen;
- voldoende geld te reserveren;
- problemen niet onnodig uit te stellen;
- duidelijke afspraken te maken;
- besluiten te nemen in het belang van het gebouw als geheel;
zorgen eigenaren samen voor een veilig, goed onderhouden en waardevol gebouw.
Goed onderhoud begint met duidelijkheid
De belangrijkste vraag is daarom niet alleen:
“Wie moet dit betalen?”
Maar ook:
“Van wie is dit onderdeel, wie is verantwoordelijk voor het onderhoud en wat staat hierover in de splitsingsakte?”
Een duidelijke verdeling van verantwoordelijkheden voorkomt discussies en zorgt ervoor dat onderhoud tijdig kan worden uitgevoerd.
Een goed functionerende VvE kijkt vooruit. Want een gebouw onderhouden is niet alleen een verplichting voor de eigenaren van vandaag, maar ook een verantwoordelijkheid tegenover de eigenaren van morgen.